南京小西湖片区又一老宅完成更新——护“旧”拓“新” 焕发老城活力

图为航拍的南京小松涛巷地块危房消险与保护更新项目。 本报记者 邵丹 摄

记者 刘 春

南京小西湖片区近期又一老宅堆草巷11号房屋更新完成。4月12日，房屋产权人之一徐有荣正忙着张罗软装，预计5月底完成装修。回想接过老宅新钥匙那一刻，62岁的徐有荣无比兴奋，“房子比我年纪都大，我在这里出生并长大，如今我老了，它变新了。”

小西湖片区毗邻夫子庙和老门东，是南京28个历史风貌区之一，片区内相对完整地保留了传统老城空间格局和建筑肌理。如何既保住老城空间格局又开拓发展？从这里能寻到部分答案。

“做减法”，提升老城人居环境

负责徐有荣老宅更新设计的南京东南筑境建筑设计公司研究员级高级工程师金荣坦言：“从业20余年，所做项目中要数这个最难。”既要严格遵守老城房屋高度限制、保持原有建筑风貌，也要摸清片区民俗，并熟悉产权人切身需求和生活习惯，她不断调整房屋建设方案，争取让原居民享有更大的使用面积、更佳的采光、更低的建设成本。

“难，但还是要做。南京小松涛巷、荷花塘片区等区域，将继续以类似办法更新。”南京市规划和自然资源局名城处处长王昭昭说。

此前南京小西湖的城市更新故事已为人津津乐道。马道街39号，74岁的许庆说：“赶上好政策，我们传了七代的老宅得以原址原面积焕新。”堆草巷33号，刘家后园更新后免费供游客参观，成为远近闻名的“共享院落”，春季郁金香盛放，绿叶萌芽，73岁的刘光纪时常边摆弄花草，边给游客讲述老城故事。

老城发展“做减法”，能降低居住和商业密度，给老城“松绑”以释放更多空间，实现更宜居、更好逛。今年3月南京实施的《关于加强保护传承营建高品质国家历史文化名城的实施意见》规定，优化老城功能，有序疏解老城非核心功能，控制老城开发总量、人口规模和建筑体量，提升老城人居环境和功能品质。

新规鼓励老城实施有机更新，并提出细致具体要求，让老城“做减法”有效落地。例如，以成套多层住宅为主的老旧小区，一般不得大规模拆除后再开发。老城有机更新应当符合城市规划要求，不得以经济就地平衡为由，突破老城建筑高度控制要求。

东南大学建筑学院教授阳建强认为，老城保护的意义是延续传统文化、演绎居民实际生活。老城应该是一个较为完整的生活街区，是有自我代谢能力、具有生命力的空间。

改变思路，保护、发展两不误

春季旅游消费复苏，游客王浩携家人从马鞍山到南京夫子庙游玩。他告诉记者，夫子庙、老门东和小西湖片区无缝衔接，他们不知不觉就从夫子庙走到小西湖，被充满生活气息的传统民居所吸引。

正是由于留住了徐有荣这样的老居民、留住老城烟火气，“保护还是发展”不再是一道单选题。南京市秦淮区内老旧小区密布，过去因历史城区保护理念尚未形成，老城资源一度成为“包袱”。而当“保护也是发展的一个方面”逐渐成为共识，秦淮迎来新机遇。

“城市发展进入‘存量时代’，需要我们将‘人’尤其是产权人这个要素加进去，多元主体参与老城发展，共商共建共享，逐步扭转靠房地产建新楼‘赚快钱’的发展状态。”南京市规划和自然资源局秦淮分局局长、秦淮区城市更新办公室常务副主任李建波坦言，如果按“就地平衡”思维测算，老城棚户区、危房地块更新改造一般很难实现收支平衡，且不利于老城保护，易引发历史保护与城市发展之间的矛盾，还会造成城市空间千篇一律、缺乏特色。

南京城市建设也留下一些遗憾，如若继续以局部利益考量、求单个地块开发收支平衡，将束缚老城整体保护发展。

秦淮区探索出一条集约化提质增效发展之路，不仅改善居住环境，还从全域人口、产业、旅游、交通等多方面考虑，降低城市建设密度和强度，促进老城区活力提升和持续发展。

去年，秦淮区地区生产总值、一般公共预算收入、固定资产投资增幅均居南京第一。“企业对秦淮区的发展有信心。”李建波说，夫子庙、老门东、小西湖等连成片，为地区发展带来更多消费潜力和就业机会。推进城市更新，目前秦淮区有3个项目被列为国家级、7个项目被列为省级、5个项目被列为市级试点，总量位居南京市第一。

南京市博物总馆馆长曹志君认为，老城保护不但不影响城市发展，相反能沉淀历史动能、推动城市发展。他建议，应注重更新的区域均衡性，在关注城市更新的同时，也要重视乡村文明保护。

引入产业，激发老城活力

南京市规划设计院原院长孙敬宣曾间接参与1984年南京第一版历史文化名城保护规划编制，直接参与2002年南京第三版历史文化名城保护规划编制。她回忆，提交总统府相关保护规划文件时，省里一些部门单位还在此地办公，而文件提到“腾退后开放”。通过保护性发展，这张南京旅游名片日益擦亮，丰富了旅游产业内涵。

破旧老厂房变身“抢手货”。位于秦淮区来凤街菱角市66号的南京第二机床厂厂房（8号楼），始建于20世纪50年代，是南京机械制造业的重要建筑遗存。经过保护性更新，厂房成为工业旅游地标性建筑，这里变身国家级文化产业园区，吸引约200家企业入驻。

类似的工业遗址，南京还有晨光1865产业园、金陵船厂等68栋历史建筑。南京市规划设计研究院总规划师童本勤说：“相较其他地区，老城区商贸发达，文物建筑、历史建筑和街区等资源聚集度更高。这些资源的文化吸引力强劲，政府应巧用善用市场资本，促进资源活化利用，鼓励新产业、新业态入驻，进一步激发老城活力。”

结合老城区特点，南京自2018年启动“城市硅巷”建设，重点对老校区、老写字楼、老厂房、传统街区加以整体改造，释放创新空间，嵌入式容纳大街小巷创新创业者，打造集工作、生活、休闲功能于一体的复合空间。

南京市规划和自然资源局玄武分局副局长明敏介绍，“城市硅巷”是人才引进和招商引资窗口，帮助老城解决“空心化”问题。乘着“硅巷”建设的东风，玄武区珠江路逐步“蝶变”，从“电子一条街”到“创业大街”再到“城市硅巷”，实现低效楼宇提档升级。

“以南理工科创园为例，去年科创园为玄武区带来3.58亿元税收。”南京市玄武区科技局副局长卢星告诉记者，老城高校密集，南师大玄武科技园是南京首个由大学老校区整体改造而成的“城市硅巷”。一些曾在老城读书的学子，带着校友资源和母校情怀，又回到这里创业、孵化新兴产业。目前，玄武区累计建成23个“城市硅巷”，集聚科技型企业881家，其中独角兽、瞪羚企业9家，高新技术企业172家，科技型中小企业358家。

寻求破局，更好衔接新城

为让老城有效衔接新城，满足人们更高层次的生活需求，南京曾尝试通过拓宽老城道路，寻求破局之道。但实践证明，这条路收效没有达到预期。

南京市城市与交通规划设计研究院股份有限公司董事长杨涛认为，通过扩宽道路解决老城交通问题，治标不治本。他建议，老城居民更多选择地铁配合公交、自行车、步行等环保出行方式。此外，倡导老城区、中心区建设步行适宜区域。“当城市适宜步行，将带来令人惊喜的改变——道路不再拥挤，沿街商铺得到激活，进而提高居民健康水平、促进社会可持续发展。”

针对“通勤时间过长”这一普遍性问题，不少城市提出“职住平衡”目标。“缓解老城交通压力，不是简单将居住用地和企业用地划在一起，应增强公共交通便利性，让住在新城的居民也能高效抵达老城上班，这样人们在居住地点上有更多选择，有利于疏解老城人口。”清华大学建筑学院教授张杰说。在广州、北京、哈尔滨等发展较早的城市，老城也存在商业功能饱和、居住功能不足等问题。老城人口过密，居住品质自然较低。省地方志学会常务理事、作家薛冰认为，南京老城还欠缺绿色公共休闲空间，居住密度需要进一步降低。

“新和旧并不天然矛盾，要有一个更大的格局，借助城市设计，重新建立城市连接。”阳建强建议，基于详细调查，采取适宜的老城更新与修补方式，将历史城区的发展融入整座城市的发展。