房贷政策迎来重要调整

本报记者 陈茜

9月7日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行四大国有商业银行分别发布公告，明确存量首套住房贷款利率调整有关事项。记者根据四大行公告内容，对此次调整范围、首套房如何界定、利率调整后能省多少钱等购房者们重点关注的问题进行了梳理——

哪些存量房贷可以调整？

根据公示内容，此次调整范围是：2023年8月31日前已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款。如果贷款发放或签订合同时不符合首套住房标准，但当前已符合所在城市首套住房贷款政策的，也符合本次调整范围。

需要注意的是，非住宅贷款、纯公积金贷款不调，对于组合贷中的商业性个人住房贷款，符合条件的可单独调整利率水平。不论哪种情况，如果贷款利率低于全国下限，银行将不作调整。对于当初选择基准利率定价的贷款，以及固定利率贷款，各家银行表示，可申请转换为采用LPR（贷款市场报价利率）定价的浮动利率贷款，再按浮动利率调整执行。

此次四大行主要采用变更合同约定利率水平的方式，大部分银行将于2023 年9月25日起主动进行批量下调，无需客户申请。但如果客户需新发放贷款置换，或者“二套转首套”等特殊情况的，需要向贷款经办行提出书面申请。

对“二套转首套”的调整申请，四大行均集中在2023年9月25日（含）至2023年10月22日（含）受理，于2023年10月25日对审核通过的作批量调整、当天执行新利率；对2023年10月23日（含）后申请的，逐笔审核，审核通过后执行新利率。

如何才算首套房？

首套房怎么界定？如果之前贷款时不是首套，但按现在政策可以算首套，能不能申请调整？

建设银行表示，首套住房贷款包括两种情况：一种是指贷款发放时利率按所在城市首套住房贷款利率执行的贷款；另一种是贷款发放时是非首套住房贷款，但实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准。

中信银行表示，如果贷款购买本套住房时，家庭没有其他住房，因当时“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理，但目前所在地区已执行“认房不认贷”政策，本次可以按首套执行。此外，贷款购买住房时不是家庭在当地的唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且当地已执行“认房不认贷”政策的，本次可以按首套执行。

中国银行表示，首套房贷款客户无需提供相关材料，二套房贷款客户需提供当前实际住房情况符合当地首套住房标准的依据，比如房管局房屋查询证明、个人征信等。

房贷利率下调后，可以省多少钱？

个人存量房贷利率能降到什么水平？中国银行在问答中指出：目前，房贷利率是在LPR基础上加减点确定的，本次调整不涉及LPR变化，是调整加减点。例如目前LPR是4.2%，购房者贷款按加80个基点执行，则现在实际贷款利率为5%（4.2% + 0.8%）；如果购房者贷款发放时房屋所在城市首套住房贷款利率政策下限为LPR+10个基点，则购房者存量贷款调整后不得低于LPR+10个基点，调整后购房者的贷款利率最低为4.3%（4.2%+0.1%）。

根据公告和我市的实际情况，简单来说就是：

在2022年5月14日（含）之前放贷的存量首套房贷，最低能调到LPR（目前5年期以上LPR为4.2%）；在2022年5月14日（含）之后至2023年8月31日（含）已发放的或已签订合同但未发放的首套房贷，最低能调到LPR-20基点（目前为4.2%-0.2%= 4%）。

由于利率调整时间是9月25日，如果在这之前5年期以上LPR还会降的话，那在银行利率调整后，存量房贷利率还会低于4.2%或4%。如果你现在的首套房贷利率，在对应上述时间已经等于或低于4.2%或4%，不会再调整。以李女士300万元纯商贷、30 年、等额本息还款、原利率5.1%的存量房贷为例，月供是1.6万元左右，原利息总额约为286万元。若利率调整到4.2%，月供是1.4万元左右，新利息总额约为228万元，利息总额减少约58万元。