广厦安居：“共有产权”开先河

住房是民生之要。2007年，淮安在全国率先探索共有产权房保障模式，逐渐形成具有淮安特色的共有产权住房建设供应、产权划分、运行管理、上市收益分配等政策制度和实践经验，在全省乃至全国产生广泛影响。2014年3月27日，住建部将淮安与北京、上海、深圳等城市一起确定为全国共有产权住房试点城市。

档案中的改革记忆

在淮安市档案馆，记者找到了一份2009年7月13日出版发行、刊载有《淮安探索“共有产权房”》专题报道的《人民日报》。记者注意到，该篇报道刊发的时间正是全国住房保障及市场调控高峰论坛在淮安成功举办之后不久，其对淮安“共有产权房”的试点经验及成果给予了这样的评价：“这种‘共有产权房’，通过政府资助接轨普通商品住房市场，来缓解城市中低收入家庭住房困难，实现住房保障的广覆盖，有效化解了传统划拨土地经济适用房与市场不接轨、‘有限产权’界定难等种种弊端；同时，这种模式还有助于保障性住房与商品房市场的‘无缝衔接’。”

改革中的先锋作为

2007年8月，淮安市磷肥厂宿舍地块拆迁完毕。在已签订自愿搬迁协议的90户居民中，有20户符合保障性共有产权房条件的家庭。最终，这20户家庭，有19户与政府之间按照7：3的产权比例，共享房屋产权；剩余的1户则与政府之间按照5：5的产权比例，对共有房屋产权进行了分割。这标志着“共有产权房”首次在淮安被应用于实践并取得了现实成果。

淮安为何推出“共有产权房”？背后有何深意？

2007年，全国房价上涨，“省吃俭用攒首付，节衣缩食还贷款”成了不少贷款买房者的真实写照。在淮安，2006年10月份的商品房成交均价仅为2336.21元/平方米，而短短一年后，均价已逼近3000元/平方米。这个均价如果放在一线城市，可以说是相当便宜，但对当时的部分淮安城镇家庭来说，却比较沉重。在房价不断走高的形势下，有效解决低收入群体和“夹心层”群体的住房问题显得尤为迫切。而破题的关键，就在于制度创新。

2007年3月，原淮安市房产管理局制定的以共有产权房保障模式为核心的住房保障方案获得市委市政府认可，并在市委常委扩大会议上正式获准，被写入随后下发的《关于印发2007年度城乡最低生活保障、“4050人员”以及“零就业家庭就业、再就业”、住房保障等民生帮扶“九大工程”实施意见的通知》。为此，淮安专门成立了市保障性住房领导小组，于2007年7月26日印发《淮安市市区保障性住房建设供应管理办法》（以下简称《办法》），成为淮安“共有产权房”的标志性文件。

《办法》的核心内容之一，就是中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。其用地由划拨改为出让，将出让土地与划拨土地之间的差价和政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权。简单来说，就是政府在出让土地之初，就在土地价格上作出一定让步，差价作为政府收购共有产权房的资金。根据《办法》，“共有产权房”的购买人随着收入的增加，可以申请购买政府所拥有的部分产权，房屋出售时与此类似，出售所得按购房家庭与政府的产权比例进行分配。

值得一提的是，《办法》不仅在时间上早于国务院于2007年8月7日出台的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称《意见》），而且很多条款内容与《意见》十分契合。

2007年10月，淮安推出首批300套“共有产权房”，房源分布在新新家园、洪福小区和嘉润苑三个小区。当时，按占总人口20%的人群来划分低收入线，把申购对象定为人均月收入为300元—400元的家庭。到了2008年，淮安市继续推出200余套“共有产权房”，门槛继续降低，标准为人均收入800元/月。

淮安先行一步探索的“共有产权房”，引起了全国关注。2010年全国两会期间，国务院发展研究中心宏观经济研究部组织召开“淮安共有产权住房保障模式创新成果研讨会”，参加研讨的专家对淮安探索的经验做法给予了肯定，认为“淮安模式”有效解决了中低收入家庭住房问题，从制度层面堵塞了传统经济适用房的牟利空间，可操作性强，值得推广。

回眸处的价值观照

时至今日，回望房屋共有产权的淮安探索，其所带来的启示依然颇具时代价值。究竟什么样的创新能够真正取得成功？首先，创新要直指要害。只有关注群众反映强烈的难点痛点问题，比如中低收入人群的住房问题，创新才可能创造较大的价值。其次，创新要用成果说话。共有产权之所以能够成功，关键就在于成果实实在在，中低收入人群实现了安居梦，增加了获得感、幸福感。最后，创新需要智慧与魄力。房屋共有产权与合伙入股相似，但将这个办法用在住房保障上，就是有智慧的创新。房屋共有产权开历史先河，会面临什么样的风险，始创者并不知情。在这种情况下敢于探索，就是有勇气的创新。

随着世事变化，人们总会遇到新的问题、新的挑战。问题表现各不相同，解题方法却往往相似。将笔墨更多用在淮安探索房屋共有产权的“方法论”上，正是因为这项探索将在方法的层面上，给淮安未来发展以持久的启迪。

■融媒体记者 孔 雪 周 洋 杜勇清